משה קנה דירה יד שניה בקומה שביעית עם גג צמוד משלמה ורחל. הוא שילם עליה מחיר מלא.
כעבור 10 שנים, כאשר משה ביקש למכור את הדירה, התברר לו שאין לה ומעולם לא היה לה היתר בניה כחוק ושגם שלמה ורחל המוכרים לא ידעו שאין לה היתר בניה. הם רכשו את הדירה ישירות מהקבלן, בשלב הבנייה, והוא אמר להם ש"הכל בסדר". הדירה רשומה בטאבו אבל המחיר שמציעים כעת למשה עבורה הוא נמוך משמעותית ממחיר השוק בגלל שאין לה היתר בניה.
משה יודע שתקופת התיישנות היא 7 שנים והיא חלפה מאז רכש את דירתו. האם משה יכול להגיש הליכים משפטיים בגין נזקיו?
מהי תקופת ההתיישנות וכיצד ניתן להאריך אותה
חוק ההתיישנות, תשי"ח 1958 קבע כלל שלפיו תביעה שאיננה במקרקעין תתיישן כעבור שבע שנים מרגע היווצרות "עילת התביעה" ואילו תביעה במקרקעין תתיישן בתוך 15 שנה אלא אם מדובר במקרקעין מוסדרים שאז תתיישן התביעה בתוך 25 שנה. כאשר קיימת התיישנות היא מונעת מהתובע לקבל את הסעד המשפטי.
השאלה האם מדובר בתביעה במקרקעין או בתביעה שאינה מקרקעין תלויה בראש ובראשונה בסעד שיבקש התובע לקבל בבית המשפט או במסגרת ההליכים המשפטיים.
השאלה מתי מתחילים למנות את תקופת ההתיישנות היא שאלת המפתח.
התשובה לשאלה זו בד"כ קובעת האם התביעה התיישנה או לא, והינה תוצאה של החלטה מקצועית של עורך דין שמתמחה בדיני התיישנות ומתבססת בראש ובראשונה על עובדות המקרה ויישום של הוראות הדין.
אומר כבר כעת שחשוב לדעת, שלא בכל מקרה שבו חלפו 7 שנים ממועד האירוע תחול התיישנות.
החוק קובע כלל לפיו תקופת ההתיישנות תתחיל להימנות במועד שבו נוצרה "עילת התביעה" (זהו מונח משפטי שיש לו משמעויות שונות ונדרש להתאים את הפרשנות שלו לאירועים שבגינם מבקשים לקבל סעד משפטי). זהו מונח שאינו חד ערכי ובית המשפט העליון פירש אותו בצורות שונות, לעניינים שונים. הפרשנות של המונח תיעשה ע"י עורך הדין ותיבחן ע"י בית המשפט והיא תלויה בנסיבות העניין ובסעד המתבקש. במקרים מסוימים היא יכולה ליצור חריג לתקופת ההתיישנות הרגילה.
ישנם מספר חריגים שעשויים להאריך את מניין הזמן להתיישנות.
כך למשל, כאשר מדובר על תביעה שעילתה היא תרמית או הונאה שביצע הנתבע נתחיל למנות את תקופת ההתיישנות מהמועד שבו התגלה לתובע מעשה התרמית או מעשה ההונאה;
כך גם במקרה שבו התובע אינו יודע את העובדות שיוצרות את "עילת התביעה" מסיבות שאינן תלויות בו, ושאף בזהירות סבירה לא היה יכול למנוע אותן. במקרה כזה תתחיל תקופת ההתיישנות במועד שבו נודעו לתובע העובדות;
ישנם מקרים שבהם הנתבע הודה בכתב או בפני בית המשפט שלתובע יש זכות כלפיו ואז תתחיל תקופת ההתיישנות במועד של ההודאה; כאשר לתובע לא מלאו 18 שנים תחל תקופת ההתיישנות רק בהגיעו לגיל זה, וישנם עוד חריגים, חלקם פרי פסיקת בית המשפט העליון.
מקרה שהיה כך היה
כך למשל, טיפלתי במקרה מיוחד שבו חברה בפירוק תבעה בנק מסחרי על נזקים שנגרמו לה בשל עצירה פתאומית וחד צדדית של הבנק את הפעילות שהייתה בחשבונות שלה.
האירועים שיצרו את "עילת התביעה" מבחינתה התרחשו למעלה מ- 8 שנים לפני הגשת התביעה, ואחת מטענות ההגנה של הבנק הייתה כי חלה התיישנות. המשמעות של קבלת טענה כזו היא דחיית התביעה על הסף, כלומר, דחייתה של התביעה בלי שתתברר לגופה ומבלי שהחברה מורשית להוכיח את טענותיה. במקרה זה בית המשפט המחוזי קיבל את טענת הבנק להתיישנות, ודחה את התביעה על הסף.
בית המשפט העליון דן בערעור שהגישה החברה בפירוק על ההחלטה ושינה אותה.
באותו מקרה החברה בפירוק פנתה לבית המשפט בבקשה להתיר לה את הגשת התביעה כנגד הבנק (זהו הליך פרוצדוראלי שנדרש כאשר מדובר בהגשת תביעה ע"י חברה בפירוק). בירור הבקשה ארך מספר שנים.
כאשר התקבל האישור המיוחל והוגשה התביעה כבר חלפו 7 שנים. טענת החברה הייתה בין השאר שבמהלך התקופה שבה התנהלו ההליכים לקבלת האישור בבית המשפט נעצר מרוץ ההתיישנות, כי אין אפשרות להגיש את התביעה ללא אישור ואין לה שליטה על משך ההליך השיפוטי. טענה זו התקבלה, ובכך הוארכה בפועל תקופת ההתיישנות של החברה לגבי תביעתה.
עניין יכול ללמד על המורכבות של נושא ההתיישנות. יש לבחון כל מקרה לגופו ואין כלל קטגורי שאירועים שהתרחשו לפני למעלה מ- 7 שנים התיישנו.
תקופת ההתיישנות יכולה להשתנות בהסכמה
חשוב לציין, ולא תמיד הדבר ידוע, שצדדים יכולים להסכים בכתב על תקופת התיישנות ארוכה יותר מהקבועה בחוק. בנוסף, כאשר מדובר בתביעה שאיננה במקרקעין, ניתן להסכים גם על תקופת התיישנות קצרה יותר (ובלבד שלא תפחת מחצי שנה).
יש היבטים שונים, לכאן ולכאן, מדוע כדאי להחליט על קיצור או הארכה של תקופת ההתיישנות. הדבר תלוי בנסיבות וגם בכוונת הצדדים. מאחר ותקצר היריעה לפרט על כך במאמר זה, אומר שבכדי לקבל החלטה נכונה בעניין תמיד רצוי לקבל ייעוץ משפטי הולם, שיתאים את ההוראות בהסכם למהות העניין, הוראות הדין ורצון הצדדים.
אשר למקרה שהוצג בתחילת מאמר זה. זה מקרה די נפוץ בימינו, למרבה הצער. אבל, ישנן אפשרויות שבהן יתאפשר למשה לנקוט בהליכים משפטיים כדי לקבל פיצויים כספיים על נזקיו, גם אם משה רכש את דירתו מצד שלישי לפני למעלה מ- 7 שנים, והנושא מחייב בחינה עובדתית ומשפטית מעמיקה.
אציין שיש מקרים בהם משה יוכל לתבוע לא רק את הצד השלישי אלא אפילו את הקבלן עצמו גם אם הוא לא רכש את הדירה ישירות ממנו.
על הלקוח לשקול יחד עם עורך דינו גם נקיטת הליכים משפטיים כנגד גורמים אחרים שהיו קשורים לרישום הדירה בפנקסי המקרקעין (כמו למשל כנגד הרשות המקומית; לשכת רישום המקרקעין ובעלי המקצוע שהיו מעורבים בכך לאורך הדרך) וכל מקרה לגופו.
* * *
לסיכום, ההחלטה בשאלה האם חלה התיישנות על אירוע ספציפי מחייבת בחינה מקצועית, בדיקת עובדות והוראות הדין. מומלץ בהחלט להתייעץ בעניין זה עם עורך דין מיומן ומומחה בליטיגציה (ייצוג בבתי משפט) הבקי בדיני ההתיישנות.
כאשר מדובר במקרה של נזקים בקשר לרישום דירות או בשל עסקאות מקרקעין מומלץ שעוה"ד המטפל יהיה בקי בנוסף גם בדיני המקרקעין ויוכל לתת לכם תמונה משפטית מלאה, להעריך עבורכם את הסיכויים ואת הסיכונים הטמונים בכל מהלך שתבחרו, ויסייע לכם לקבל החלטה על הסעד המשפטי הנכון והמתאים לכם.
הבהרה: הכתוב הינו בלשון זכר אך מתייחס לשני המינים כאחד, וכל האמור בלשון זכר מתייחס גם לנקבה ולהפך. כל האמור בלשון יחיד מתייחס גם לרבים ולהיפך. מאמר זה מהווה מידע כללי בלבד, ואיננו מהווה תחליף לייעוץ פרטני ו/או לצורך בקבלת חוות דעת מסודרת, לרבות מבחינה משפטית. משרד עוה"ד עדי טל ו/או עורכי הדין בו ו/או מי מטעמם אינם אחראים בצורה כלשהי, ישירה או עקיפה, לכל תוצאה בשל השימוש באמור לעיל. אין להעתיק לשכפל, להפיץ, לפרסם או להשתמש בכל דרך אחרת את האמור לעיל אלא אם כן נתנה לכך הסכמה בכתב ומראש.